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    08
    2018-04
    投資客敗很慘!北京這類房產成交大減90% 價格降三成
       自去年3月17日起,北京相繼出臺一系列樓市調控政策,劍指投資投機性炒房。

      一年來的調控可謂成效顯著,北京樓市成交全面下降,新建商品房住宅成交量同比下調幅度達到48.7%,刷新了歷史最低紀錄。二手房價格更是下跌15%~20%。其中,最慘的要數商住房。在調控過去一周年之際,北京的商住市場,價格出現了30%以上的跌幅,而成交量跌幅更是高達90%。

      北京商住房成交量跌90%,價格直降3成

      商住房說白了就是本應用于開發寫字樓或者商鋪的地塊,但開發商把它做成了住宅。所以商住房一般是商業用水,商業用電,不通燃氣。

      去年3月26日,北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。

      按規定,北京商住限購后,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合下列條件:

      1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

      2、在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅;

      同時,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

      這樣嚴厲的限購政策下,北京的商住房市場徹底遭冰封。

      中原地產研究中心統計,商辦類政策調控一周年后,整體市場成交全面降溫,商住公寓簽約只有3589套,同比調控前一年的67013套,跌幅達到了94.6%。

      中原地產首席分析師張大偉認為,商辦市場整體成交量全面萎縮,特別是在2017年3月調控前,商住簽約單月接近萬套,調控一年后,除了通州個別項目,單月接近0成交。史上最嚴格的商辦限購政策,對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯,整體市場全面冰凍。

      不僅僅交易市場出現了明顯降溫,土地市場商辦類也出現了明顯退燒。商辦限購后出讓的13宗商辦地塊,溢價率明顯下調,并出現流標現象。限購前商辦土地平均溢價率115%,而調控一年后溢價率只有12.39%。從平均價格看,商辦市場二手房價格已經平均下調超過30%,部分二手房商住價格跌幅甚至超過40%。

      據央視財經報道,位于北京朝陽區的北京像素是北京知名的商住項目。調控前,北京像素的兩層LOFt戶型的成交價最高達到過65000元/平方米,而調控后,成交價隨即出現斷崖式下跌,目前同類型房源成交價普遍在40000元出頭,而平層的戶型成交價直接跌穿每平米30000元關口。

      投資客敗得很慘!北京這類房產成交大減90%,價格直降三成

      限購解凍無望,商住房多數用于出租

      由于此前不限購且比普通住宅的價格低,商業辦公項目曾經吸引了很多投資客。在326新政前,北京商住房占新房交易近6成。而目前商住房的現狀是,想買的買不了,想賣的賣不出去。

      對于那些沒能在調控政策出臺之前脫手出售的投資客來說,低價出售或是繼續出租是他們必須面對的一個選擇。

      我愛我家集團北京公司亦莊華冠店商圈經理程澤表示,整體小區的自住率應該不超過20%,像37平米的這種開間,大概租金在3500-3800之間,50多平米的一居室,大概在5000-5300之間。

      經紀人介紹說,很多早年開發的商住項目,各項標準都向普通住宅靠齊。水電費標準與普通住宅一致,大多臨近地鐵,出行、購物都比較方便,很多項目的Loft戶型結構也得到租客青睞。因此,很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致,甚至還會高過部分老舊的住宅小區。

      我愛我家集團北京公司北京像素店商圈經理王培賀對記者說,前期成交量高的時候,價格上升,業主有一部分是要拿出來賣的,現在需求量小,還是維持一個穩定的狀態,該賣的賣,該租的租,該自住的自住。

      因此,在二手商住房的價格出現大幅回調的時候,很多的業主選擇把房子用來出租,對于很多購買較早的業主來說,目前的租金水平已經完全可以覆蓋購房時的月供,在沒有現金流壓力的情況下,長期出租也是一個理想的選擇。

      對于商住房業主來說,目前最期待的就是限購政策能夠解凍。

      不過,思源地產首席分析師郭毅表示,還沒有看到一個可能放松的跡象,特別是針對個人購房者購買商住類產品,不能再使用杠桿,必須100%支付購房款的要求來看,在今年這樣一個相對緊縮的購房環境下,更不可能單獨對商辦類的貸款放松,其實從購房者角度上來看,購買商辦類產品,還是要綜合考慮自己的投入產出比。

     

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